摘要：港股中芯國際午後短線走低 盤中跌超5% ...

在房地產行業深度調整的2024年，交出了一份值得研究的成績單。財報顯示，公司全年實現營收1.37億元，同比增長5.03%；歸母淨利潤達9510萬元，同比增68.46%，扣非淨利潤1735萬元，增幅50.74%。

利潤引擎的深層動力來自資產結構的持續優化。通過剝離房地產開發業務，公司徹底轉向房屋租賃(占比49.2%)、物業服務(17.6%)和美居裝修(27.5%)三大輕資產業務。其中，房屋租賃方麵，上海核心地段持有的21處物業貢獻租金收入6719萬元，占總營收近半，81.23%的毛利率印證了優質資產的 現金奶牛 屬性。值得關注的是，鄭州百年德化項目通過 整體租賃+改造運營 模式，帶動客流量增長超20%，顯示出商業運營能力的進階。

非經常性損益的戲劇性影響成為利潤暴增的關鍵推手。平涼路624號征收補償款帶來的8258萬元營業外收入。這提醒投資者需辯證看待業績高增長——若剔除該因素，公司扣非淨利潤為1735萬元，核心盈利能力仍有提升空間。

三大業務線的攻守之道

房屋租賃業務展現出極強的抗周期特性。上海存量物業年租金收入增長14.36%，核心地段資產價值持續釋放。但需警惕的是，租賃成本同比增54.72%，主要源於百年德化項目采用新租賃準則帶來的使用權資產確認。隨著該項目進入穩定運營期，未來成本壓力或將緩解。

物業服務板塊呈現 增收不增利 的困局。盡管鄭州百年德化項目完成外立麵改造、動線優化等硬件升級，但24%的收入下滑與15.77%的成本增長，導致毛利率驟降18個百分點至16.14%。這暴露出商業運營中人力成本剛性上升與租金彈性不足的結構性矛盾。

美居裝修業務在紅海市場中艱難突圍。麵對行業4.6%的平均利潤率，公司通過聚焦洛陽、商丘等下沉市場，以37.5%的營收占比維持11.89%的毛利率。但合同資產增157%至868萬元，折射出工程回款壓力。

財務健康度高

資產負債表呈現典型輕資產特征：總資產增長9.79%至16.48億元，其中貨幣資金達14.6億元，投資性房地產8287萬元。

現金流量表暗藏隱憂。經營活動現金流驟降75%至7243萬元，主要係上期置出地產板塊的預售款消失所致。但投資活動現金流仍保持1.62億元淨流入，顯示出存量資產處置帶來的資金儲備優勢。需要注意的是，公司手握4.79億元理財投資，年化收益率2.1%，略顯保守的現金管理策略或存優化空間。

戰略轉型期的危與機

存量博弈下的突圍戰已然打響。公司手握上海21處核心物業，51.53畝鄭州百年德化項目，這些低周轉、高毛利的資產構成護城河。但財報數據顯示，2024年第三季度上海寫字樓空置率攀升至19.3%，租金同比下滑1.6%，存量資產的增值改造能力將成為決勝關鍵。

管理層的戰略定力在財報中清晰可見：聚焦 租賃+物業 雙核，計劃通過組織架構精簡、權責流程優化提升人效。值得肯定的是，銷售費用同比大降63.66%，印證了去地產化後的費用管控成效。但研發投入持續為零，在智慧物業、數字化租賃等創新領域布局缺失，可能影響長期競爭力。

潛在風險點：關聯交易占比較高，主要涉及購置房產、物業租賃和裝修采購；鄭州項目的長期租賃承諾，需警惕商業環境變化帶來的履約風險。管理層雖承諾規範關聯交易，但如何建立市場化定價機製仍是考驗。

寫在最後：輕資產模式的進階思考

匯通能源的2024年財報，堪稱傳統企業輕資產轉型的典型樣本。通過剝離重資產板塊，聚焦存量運營，公司目前逐步實現了利潤結構的優化和股東回報的提升。但靚麗數據背後，核心盈利能力的夯實、現金流管理的精進、創新能力的培育，仍是需要跨越的三重門。

當行業進入 管理紅利 時代，那些既能守住優質資產基本盤，又能突破傳統運營模式的企業，或許能在存量競爭中開辟新藍海。匯通能源的轉型之路，才剛剛走到中場。